屋里失過火 門前出命案 不能因?yàn)楹贤瑳]要求就不如實(shí)說

　　房子有“瑕疵”也得挑明了賣

　　在二手房買賣中，是否為“兇宅”、有無漏水都要求寫進(jìn)交易合同，但火災(zāi)、屋外發(fā)生非正常死亡等瑕疵往往被忽視或未作為合同約定的告知項(xiàng)目。當(dāng)?shù)弥徺I的二手房是“火燒房”、鄰宅命案房后，買家不得不訴諸法院進(jìn)行維權(quán)。對(duì)此，法官提示，對(duì)于房屋重大瑕疵，即便合同沒有明說，賣房人根據(jù)誠實(shí)信用原則，也有義務(wù)如實(shí)告知。同時(shí)，中介公司也應(yīng)建立更完善的核查機(jī)制。

　　案例1

　　花800多萬卻買了套“火燒房”

　　趙先生夫婦斥資800余萬元，通過房屋中介購買了東城區(qū)的一套住房。在裝修施工中，工人拆除吊頂后發(fā)現(xiàn)棚頂內(nèi)有大面積燒焦痕跡。

　　經(jīng)向消防部門核實(shí)得知，這套房子曾在2007年因空調(diào)短路發(fā)生過火災(zāi)，過火面積5平方米。房主將過火的房頂重新做了吊頂，從外面根本看不出來火災(zāi)的痕跡。

　　除此之外，施工人員還發(fā)現(xiàn)，廚房里的燃?xì)夤艿涝O(shè)施在火災(zāi)后進(jìn)行過改裝，屋內(nèi)原有的保溫層因滅火時(shí)使用高壓水槍噴射等原因出現(xiàn)了空鼓，喪失了使用價(jià)值。

　　“房子失過火結(jié)構(gòu)受損，價(jià)值也受影響?！壁w先生夫婦為了排除隱患，對(duì)保溫層、燃?xì)夤艿?、水電線路進(jìn)行了改裝加固，多花了5萬余元才算完成了裝修。

　　之后，他倆手持消防報(bào)告向東城法院提起訴訟，認(rèn)為賣方故意隱瞞房屋重大瑕疵，中介公司未盡審查義務(wù)，索賠房屋貶值損失、裝修空置損失、裝修損失及租金費(fèi)用等共計(jì)120萬余元。

　　法院結(jié)合消防報(bào)告、房屋評(píng)估數(shù)據(jù)，根據(jù)火災(zāi)發(fā)生原因、過火面積、損害后果、房屋市場價(jià)值綜合確定房屋貶值損失以及其他相關(guān)損失20余萬元，判決原房主王某進(jìn)行賠償。同時(shí)認(rèn)定，針對(duì)火災(zāi)問題，房屋中介沒有證據(jù)證實(shí)其工作人員曾對(duì)此進(jìn)行詢問了解，僅以“肉眼可見”為標(biāo)準(zhǔn)履行審查義務(wù)，服務(wù)存在一定瑕疵，判決中介退還2萬元居間服務(wù)費(fèi)。

　　案例2

　　辦過戶方知隔壁因事故死過人

　　“中介在小區(qū)這么多年，不可能不知道隔壁發(fā)生過爆炸事故，還死了人！”穆先生氣呼呼地說。

　　穆先生花600余萬元買了一套房子，成交價(jià)相比小區(qū)同戶型便宜了幾十萬元。原房主婁先生曾告訴中介，隔壁房屋發(fā)生過廚房燃?xì)獗ǎ腥耸軅?，受損部位進(jìn)行了加固修復(fù)。穆先生得知情況后，還是決定買下這套房子。然而，在辦理過戶手續(xù)時(shí)，他意外得知，十幾年前的那場煤氣爆炸事故，不僅炸穿了上下幾層樓，還導(dǎo)致一人重傷死亡、9人受傷。

　　“那我買的房子豈不是成了‘兇宅’？”穆先生對(duì)房主和中介公司沒有如實(shí)告知，導(dǎo)致自己買了這樣一套房子非常氣憤，隨即起訴賣房人婁先生及中介公司。經(jīng)法院調(diào)解，婁先生一次性賠償穆先生40萬元。

　　但是，中介公司卻認(rèn)為，合同僅約定房子“本身”沒死過人，隔壁死人不算“兇宅”。爆炸發(fā)生時(shí)間久遠(yuǎn)，中介雖然沒能核實(shí)到具體細(xì)節(jié)，但已經(jīng)將隔壁發(fā)生爆炸的情況告知穆先生，穆先生也予以接受。中介服務(wù)已經(jīng)完成，不應(yīng)退還14萬元中介費(fèi)。

　　法院認(rèn)為，隔壁爆炸導(dǎo)致一人死亡的情況，對(duì)穆先生是否購買該房屋及購房價(jià)格有重大影響。中介機(jī)構(gòu)在明知發(fā)生過嚴(yán)重爆炸的情況下，有責(zé)任更仔細(xì)地核查事故細(xì)節(jié)，特別是傷亡情況。中介機(jī)構(gòu)未能做到這一點(diǎn)，存在工作上的不足，即履約瑕疵。考慮到中介已完成主要服務(wù)，且事故發(fā)生在隔壁、時(shí)間久遠(yuǎn)查證難度大等因素，法院判決中介機(jī)構(gòu)退還部分中介費(fèi)4萬元。

　　案例3

　　簽訂合同后得悉門前有過命案

　　在另一起典型案例中，張先生購買了一套位于大興區(qū)的房屋。簽訂合同時(shí)，賣房人王先生說，自己的親人在樓道里意外去世，張先生以為是老人因病去世，也沒太計(jì)較。之后，張先生才聽說，所謂的親人意外去世竟是王先生的妻子被岳父砍死。

　　張先生不愿購買這套房子，于是起訴到法院，以王先生在簽訂合同時(shí)隱瞞涉案房屋存在重大缺陷、涉案房屋為兇宅等原因要求解除合同。

　　王先生不同意解除合同，認(rèn)為已經(jīng)將意外事件進(jìn)行了披露，盡到了如實(shí)告知的義務(wù)，只是因?yàn)樯婕凹彝ゲ恍遥艣]有詳細(xì)說明。而且妻子是在樓道死亡，并非在室內(nèi)，所以涉案房屋并非“兇宅”。

　　經(jīng)法院調(diào)查，王先生的妻子與岳父在家中發(fā)生口角并扭打，之后岳父在樓道內(nèi)持銳器擊打女兒致其死亡。

　　法院審理后認(rèn)為，王先生的妻子雖未在涉案房屋內(nèi)死亡，但該事件與涉案房屋存在較大聯(lián)系，進(jìn)而可能影響一般大眾對(duì)該房屋的評(píng)價(jià)。王先生應(yīng)在簽訂合同時(shí)對(duì)上述情況進(jìn)行披露，但其僅對(duì)樓道內(nèi)發(fā)生意外事件進(jìn)行披露，隱瞞該事件與涉案房屋的關(guān)系，主觀上具有誤導(dǎo)張先生的故意。法院認(rèn)為，涉案房屋買賣合同不宜繼續(xù)履行，判決解除合同，王先生返還定金及首付款共計(jì)120萬元。

　　釋疑

　　合同沒有約定是否就不用告知

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，一旦發(fā)生“瑕疵房”糾紛，賣房人和中介公司都不約而同拿著合同約定來辯解，有的說合同里沒有約定發(fā)生火災(zāi)是需要告知的情節(jié)，因而未主動(dòng)告知不算故意隱瞞；有的說合同里約定的“兇宅”是房屋本體內(nèi)發(fā)生人員非正常死亡，在隔壁或樓道里發(fā)生死亡事件，房子不算“兇宅”，無需特別告知。

　　記者查詢二手房屋買賣合同條款發(fā)現(xiàn)，除了對(duì)查封抵押、租賃狀態(tài)、有無設(shè)立居住權(quán)等可能影響房屋使用的情況進(jìn)行了清晰約定之外，還對(duì)“兇宅”和漏水問題設(shè)計(jì)了專門的告知承諾條款。對(duì)于漏水問題，甚至具體到是否漏水、曾經(jīng)漏水的區(qū)域、是否已經(jīng)修復(fù)以及未告知的違約責(zé)任等。但是，對(duì)于是否發(fā)生過火災(zāi)、電路是否出現(xiàn)過故障等問題，合同條款卻沒有提及，對(duì)“兇宅”的界定也僅限于房屋本體出現(xiàn)非正常死亡。

　　這樣的告知“盲區(qū)”，讓房主自認(rèn)為“合同無約定即可不告知”。在沒有明確要求的情況下，房主為了將房屋出售甚至賣個(gè)好價(jià)，不主動(dòng)告知瑕疵也就不奇怪了。

　　東城法院民一庭副庭長劉杰告訴記者，根據(jù)法律規(guī)定，出賣人對(duì)出賣標(biāo)的物負(fù)有質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任和權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但部分房主心存僥幸或刻意隱瞞。

　　“在房屋買賣過程中，賣方提供房屋準(zhǔn)確、完整、真實(shí)的信息是其應(yīng)盡的基本義務(wù)，買方只有在獲得充分、全面信息的基礎(chǔ)上才能作出是否購買的決策。根據(jù)民法典的誠信原則，出賣方有義務(wù)向買受人如實(shí)告知房屋重大質(zhì)量瑕疵。”劉杰告訴記者，像房屋曾發(fā)生火災(zāi)、存在嚴(yán)重噪音等問題就屬于影響交易決策的重要事實(shí)，也會(huì)對(duì)房屋使用價(jià)值和市場價(jià)值產(chǎn)生影響，即便合同未明確約定，賣房人也應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知。另外，即便死亡地點(diǎn)不在屋內(nèi)，只要與房屋緊密相關(guān)，可能會(huì)嚴(yán)重影響買房人的心理和房屋價(jià)值的，也屬于需要告知的重要事實(shí)。

　　劉杰表示，當(dāng)賣房人沒有告知重大瑕疵時(shí)，買房人可以選擇通過違約責(zé)任主張賠償；達(dá)到一定的嚴(yán)重程度，也可以選擇解除合同，退款退房。

　　建議

　　中介應(yīng)建立房屋背景核查機(jī)制

　　因房主隱瞞重要瑕疵而被一同起訴，中介公司往往大呼冤枉：要么說已經(jīng)帶客戶實(shí)地看房了，瑕疵無法發(fā)現(xiàn)；要么稱相關(guān)瑕疵難以核實(shí)或不在合同約定的承諾告知范圍。但是，法院的判決都認(rèn)定中介未履責(zé)，應(yīng)退還部分費(fèi)用，這給中介機(jī)構(gòu)敲響了警鐘。

　　東城法院民一庭副庭長王亮告訴記者，雖然有的房主隱瞞瑕疵不能完全認(rèn)為是中介責(zé)任，但房屋交易具有“信息不對(duì)稱”特點(diǎn)，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，建立房屋背景核查機(jī)制，盡到注意義務(wù)，充分了解相關(guān)信息并告知買方。

　　“比如在實(shí)地看房時(shí)，發(fā)現(xiàn)新粉刷的痕跡，作為專業(yè)中介人員就應(yīng)該警惕，必須仔細(xì)問明緣由。漏沒漏過水、著沒著過火、樓里有沒有發(fā)生過非正常死亡等情況，即使房主隱瞞，鄰居也可能知道，還可以向公安機(jī)關(guān)、消防部門、居委會(huì)、物業(yè)公司等相關(guān)單位詢問了解?！蓖趿琳f，中介公司既可以針對(duì)漏水問題設(shè)計(jì)詳細(xì)的告知和承諾條款，也可以去派出所協(xié)助查詢戶口情況，對(duì)于其他的房屋瑕疵，也要應(yīng)問盡問、應(yīng)查盡查，規(guī)范調(diào)查流程，通過督促賣房人作出書面質(zhì)量瑕疵承諾，以證明履行了詢問核查職責(zé)。

　　“中介機(jī)構(gòu)作為居間交易方，通常情況下，具有高于普通人的專業(yè)知識(shí)和辨別能力，委托人基于對(duì)中介機(jī)構(gòu)的信賴訂立中介合同，其應(yīng)承擔(dān)符合專業(yè)主體要求的注意義務(wù)?！蓖趿琳f，中介公司僅以“肉眼可見”為標(biāo)準(zhǔn)履行審查義務(wù)，難以滿足消費(fèi)者合理期待。判決中介部分退還居間費(fèi)，既是對(duì)行業(yè)規(guī)范的警示，也是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的平衡保護(hù)。

　　提醒

　　與房屋相關(guān)信息必須如實(shí)告知

　　王亮表示，二手房買賣合同通常是制式合同，會(huì)概括性地要求賣方承諾將可能妨礙房屋購買或正常使用的情況如實(shí)告知買房人，但對(duì)房屋瑕疵難以盡數(shù)列舉。因此，為了避免發(fā)生爭議，買賣雙方可以通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議細(xì)化瑕疵告知項(xiàng)目。比如，將在買賣合同中未列明卻有可能出現(xiàn)爭議的火災(zāi)、電氣故障、嚴(yán)重噪音，隔壁或單元內(nèi)是否發(fā)生過非正常死亡事件等瑕疵問題進(jìn)行詳細(xì)列舉，并約定不如實(shí)告知的違約責(zé)任，以此促使房主履行告知義務(wù)。

　　“賣房人應(yīng)該遵循誠實(shí)信用原則，將與房屋相關(guān)的重大信息如實(shí)告知買家。”劉杰也指出，買賣雙方應(yīng)注意在交易各環(huán)節(jié)固定、保留證據(jù)，比如告知購房需求、詢問房屋瑕疵的聊天記錄等。

　　另外，雖然房主有重要瑕疵告知義務(wù)，但買房人也應(yīng)盡到足夠的注意義務(wù)。比如小區(qū)附近顯而易見的高壓線、垃圾處理廠、墓地等周邊環(huán)境不利因素已經(jīng)客觀存在，通過實(shí)地看房就能夠發(fā)現(xiàn)，買主也應(yīng)該多加留意，不能過分苛責(zé)房主不告知責(zé)任。

　　(北京晚報(bào)記者 孫瑩)