控制不合規(guī)外匯流轉
《通知》規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本未全部繳付的，或未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額的35%的，不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結匯核準；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權轉讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。
另外，境外機構和個人通過股權轉讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理轉股收匯外資外匯登記。
“如果外匯管理部門不出具與交易有關的收匯和結匯證明，工商管理部門是不會進行股權變更登記的。”一位銀行人士解釋。
《通知》還規(guī)定，境外機構和個人在境內(nèi)銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營�！耙酝瑹o論是從國外直接進入的資本項目外匯賬戶，還是國內(nèi)貿(mào)易產(chǎn)生的經(jīng)常項目外匯賬戶，并沒有明確規(guī)定不能用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，顯然，這一政策將對未來外資投資房地產(chǎn)產(chǎn)生較大影響�！鄙鲜鲢y行人士稱。
多管齊下堵住外資炒樓灰色通道
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，海外資本介入地產(chǎn)的模式通常有5種模式：直接成立外資房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營；內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)“外資化”；非居民和居民個人投資；外資銀行信貸；非房地產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)變相涉足房地產(chǎn)經(jīng)營。而這次外匯局和建設部聯(lián)手規(guī)范外資進入房地產(chǎn)市場的新規(guī)定，正是為了從多方面堵住這5種模式中存在的灰色通道。
一堵企業(yè)灰色通道。新規(guī)定對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)市場準入、開發(fā)經(jīng)營等所涉及的外匯管理問題進行明確限定，正是為堵部分資金押寶人民幣升值，在前期潛入內(nèi)地后，通過舉借外債(如果人民幣升值收益大于貸款違約損失，這些資金不惜違約)、房地產(chǎn)股權投資甚至改變外匯匯入用途直接投入到房地產(chǎn)開發(fā)上，一方面炒熱房地產(chǎn)市場，一方面等候人民幣升值，獲得雙重收益。新規(guī)定還要求結匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產(chǎn)轉讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核后方可購匯匯出
二堵個人灰色通道。新規(guī)在個人購房方面要求，從境外匯入購房款的，應持一年期以上的境內(nèi)有效勞動雇傭合同或學籍證明等規(guī)定文件向外匯指定銀行申請，并將購房外匯資金結匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款。同時因故不能完成商品房交易，需將退回的人民幣購房款購匯匯出的，則需外匯指定銀行進行真實性審核確認后，方可將人民幣購房款及利息購匯劃回境外機構或個人外匯賬戶。（禹剛 于兵兵）
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