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　　近期，京城樓市一些樓盤火爆熱銷的局面、大量買房人的購買熱情亦使預測2009年樓市持續(xù)低迷的人們大跌眼鏡，“小陽春”的說法不脛而走。如果說“限外令”的解禁、政府有關部門二套房首付政策放松是給低迷樓市注入一劑強心針的話，那么有專家預測，70/90政策的解禁無疑是一帖力促樓市回暖的救命藥方。政策一旦得以執(zhí)行，眾多70/90政策帶來的開發(fā)掣肘、購買難處將得到有效改善，買賣雙方的交易行為有望暢通。

　　●90/70政策最新動態(tài) 分配將按區(qū)域總量計算

　　春節(jié)前夕，北京市政府出臺了《關于貫徹國辦發(fā)(2008)131號文件精神促進本市房地產市場健康發(fā)展的實施意見》(京建辦(2009)43號)的文件(以下簡稱京43號文)，該文件由北京市建委牽頭，聯(lián)合了北京市發(fā)改委、北京市規(guī)委、北京市土地局等九個職能部門共同發(fā)文，對當前的京城樓市提出了15條具體的指導意見。

　　該文件一經出臺便對京城樓市產生了較大的影響，尤其諸多條款對解決當前樓市的緊迫問題、解救樓市困境，起到了切實的促進作用。如放松二套房貸、暫停限外令等作用都是十分明顯的。其中，第11條規(guī)定指出：“對商品住房項目，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的原則，統(tǒng)籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場需求確定套型面積和比例�！边@條新規(guī)定比較引人注意，因為，它對目前正在執(zhí)行的“90/70政策”進行了新的解讀。近日，市建委相關人士向有關方面透露，該條新規(guī)定一改過去按項目執(zhí)行為按區(qū)域執(zhí)行，這樣就給開發(fā)商留下了較大的調整空間。

　　對此，亞豪機構副總經理王英男分析認為，自2006年國家出臺90/70政策以來，許多開發(fā)企業(yè)迫于這條規(guī)定，而不得不修改建筑規(guī)劃，改建小戶型產品，一時間市場上小戶型項目不斷增加，項目間的競爭壓力不斷加大。而此次京43號文出臺了新的規(guī)定，按區(qū)域計算實際上是從一定程度上放松了90/70政策。

　　●90/70怪相：一套房產三產權 別墅邊上小戶型

　　2006年，90/70政策的推出引起房地產市場一時震蕩，眾多項目尤其是高檔樓盤的開發(fā)商感到無所適從，有的項目甚至因此擱置至今。東部一個知名高檔樓盤，第一期的產品是城市別墅，銷售完畢后準備將后期土地仍然按照別墅建設，但90/70政策的推出使項目擱置。該項目開發(fā)商對記者說，一期的業(yè)主聽說后期土地是用來建小戶型，紛紛反對，使開發(fā)商的開發(fā)工作很難進行，再加上如果該地塊開發(fā)小戶型公寓，銷售的價格跟別墅價格天壤之別，肯定賠錢，因此，他們索性將土地擱置等待時機……

　　類似該項目這種情況的樓盤很多，但能暫時擱置的卻在少數(shù)，因此，2007年新建的許多別墅、高檔住宅周邊多出了很多小戶型產品，區(qū)域劃分、客戶劃分、管理分級等等問題都成了開發(fā)商遇到的難題。

　　中央別墅區(qū)一個知名別墅項目，在2008年初推出別墅加小戶型公寓的產品，一年之后，別墅早已售罄，而數(shù)百套公寓還將近半數(shù)未賣出。該項目負責人對記者說，他們當初拿地就是按照別墅用地來設計的，90/70的“橫空出世”使他們不得不用將近半年的時間去調整規(guī)劃，但中央別墅區(qū)始終是北京別墅的旺地，而公寓在當?shù)氐膬r格偏低，可是項目的土地成本很高，因此他們不得不把公寓的價格定位在每平方米9000元的均價，通過他們的推廣力度，將別墅的環(huán)境優(yōu)勢和公寓的“低價”相結合，才使公寓項目有了一些業(yè)績，剩下房產什么時候銷售完畢，誰心里都沒底。

　　除了別墅受到沖擊，城內的高檔公寓也遇到了麻煩。本來已經規(guī)劃好的200多平方米的戶型，為了符合90/70政策要求，這種200多平方米的戶型按照三套房賣，也就是說，如果有客戶看上這套房，要用三個身份證才能購買，未來也會得到三個產權證。項目銷售難度可想而知。據(jù)了解，10組來訪客戶，有3到4組因為這個原因放棄看房。項目負責人表示，新的政策如果能照顧到前兩年受到沖擊的項目，那真的對于盤活存量高檔住宅是個有效的促進。

　　●市場交易有望回暖加快 解禁效應不會立竿見影

　　記者了解到，有關部門雖然沒有專門頒布政策解禁90/70政策，但從當前的政策看來，政府已經透露得非常清晰了，開發(fā)商可以根據(jù)市場的需要，去相關部門申請調整項目規(guī)劃方案。

　　一位房地產業(yè)專家分析說，“解禁90/70政策的初衷有兩個，一個是滿足改善型需求，一個是和保障性住房產品區(qū)分開。”記者了解到，從2006年開始，北京開始大規(guī)模供應保障性住房，其中尤其是限價商品房的供應量一路飆升，到2008年底，北京新增住房供應量的一半都已經被經濟適用房、限價商品房占據(jù)。對商品房開發(fā)商而言，更為致命的是，這些限價商品房的戶型多在90平方米上下，與按照90/70政策規(guī)劃的商品房在產品上并無太大差別。在房價上漲的周期內，同類型的限價商品房與商品房有價格作為區(qū)隔，但現(xiàn)在，房價普遍下調，這種同類型的產品之間，就會形成混戰(zhàn)，最終的結果就是兩敗俱傷，交易量的大幅下降無疑是最權威的注解。

　　隨著90/70政策的實際解禁，有關專家表達了自己的觀點。亞豪機構副總經理王英男認為,對“90/70政策”的松綁將會給開發(fā)商帶來新的生機，項目開發(fā)有了更多的選擇余地，產品的品質也能得到一定的提升，借此契機樓市將迎來新的發(fā)展空間。

　　而中原地產北方公司總經理李文杰則認為，解禁90/70政策長遠來看是樓市的轉機所在，但指望這個利好在短時間內發(fā)生效應卻是不現(xiàn)實的。因為受到該政策沖擊的項目目前已經基本現(xiàn)房或者已經在售中，調整的可能性已經不大，而目前的樓盤放量很少，只有新報批的項目可以受益，但這些項目完工起碼要在10個月甚至一年以上，因此，該政策并不會對目前樓市帶來太大的改觀。

　　背景資料：90/70政策

　　2006年國務院辦公廳轉發(fā)37號文件，實施九部委聯(lián)合制定的地產調控細則，其中明確規(guī)定，城市住宅開工量中的70%應該為套型面積90平方米以下的中小戶型住宅。對于已經批準規(guī)劃，但未開工的在建項目，也需要按照這個要求對規(guī)劃進行重新調整。

　　2006年原建設部下發(fā)文件，規(guī)定了對規(guī)避或者變相規(guī)避90/70政策的行為進行嚴厲處罰，其中包括沒收違規(guī)房產充當保障性住房，以及永久取消設計單位資質等嚴厲處罰的行為。

　　2008年南京、重慶等城市樓市低迷，在國務院認可地方政府因地制宜治理地方房地產市場的總體精神下，兩個城市開始尋求突破90/70的限制，住房和城鄉(xiāng)建設部未做明確表態(tài)。

　　2009年北京出臺暖市15條政策，其中提出對90/70政策進行“總量平衡”“適度調整”。目前，15條政策的細化執(zhí)行程序尚在制定當中。