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上市房企受困高負債高庫存 降價潮只差臨門一腳

2010年08月25日 09:35 來源:上海證券報 參與互動(0)  【字體:↑大 ↓小

  一方面是負債節(jié)節(jié)攀高,一方面是消化不良并仍在不斷增加的庫存,樓市的天平開始出現傾斜。上市房企的半年報揭示出,雖然開發(fā)商們的資金鏈尚處于安全范圍,但隨著時間的推移,銷售低迷,資金回籠不暢,還要還息還債,企業(yè)資金壓力會越來越大,而年度銷售目標又如懸梁之錐,時時刺激著開發(fā)商的神經。不管最終是主動還是被動降價,開發(fā)商現在需要的可能僅僅是時間。

  ⊙記者 于祥明

  雖然銷售量略有好轉,但開發(fā)商掙得錢卻比以前少了。記者注意到,已發(fā)布半年報的86家企業(yè)的銷售毛利率平均水平已經較去年年底下調1個百分點,更較一季度下調了近2個百分點。業(yè)內人士指出,新“國10條”后,顯而易見部分開發(fā)商正在讓利促銷。而隨著三、四季度供應量的增長,開發(fā)商銷售壓力加大和資金鏈趨緊,房價下調壓力更大。

  成交回升 毛利率普降

  “7月份以來一些開發(fā)商的樓盤成交略有回升,但是這些開發(fā)企業(yè)能掙到的錢卻比以前有所減少!币患抑鲜泄镜睦峡傁蛴浾咧毖,這意味著不少開發(fā)商正面臨“被迫”讓利促銷。

  記者根據聚源數據統(tǒng)計,申萬分類的86家已公布2010年半年報的A股房地產企業(yè)的銷售毛利率算數平均值為37.4%,較去年(124家房地產企業(yè)銷售毛利率平均為36.4%,下同)下跌了1個百分點,更較一季度(銷售毛利率平均為36.7%)下跌了1.3個百分點。

  并且,記者注意到,“招保萬金”四大龍頭地產企業(yè)中,除萬科以外,其他三家房地產巨頭的銷售毛利率均呈現此種態(tài)勢。

  其中,保利地產半年報銷售毛利率為35.5%,分別較一季度和去年底下跌了0.5和1.3個百分點;招商地產為40.6%,分別下跌0.3和0.6個百分點;金地集團為35.9%,分別下跌4.1和1.2個百分點。

  “受前期拿地成本上升,和銷售價格下調雙重因素影響,開發(fā)商毛利率下降是肯定的!敝袊笖笛芯扛痹洪L陳晟說。

  他向記者表示,考慮到調控政策的長期性,以及下半年供應量的增加,預計9月份樓市將出現“主動+被動”降價并存的局面。

  負債增加 資金鏈趨緊

  需要指出的是,“招保萬金”等上市公司也均表示,下半年供應量將有所增加( 其中金地集團稱,下半年公司預計新增可銷售資源達200萬平方米),這對開發(fā)商銷售無疑形成壓力。與此同時,開發(fā)商的資金鏈也日益趨緊,為此早早回籠資金意愿也在增強。

  根據聚源數據統(tǒng)計,86家房地產上市公司半年報顯示,經營活動產生的現金流量凈額合計為-775.75億元,而今年一季度這些公司的現金流量凈額為-408.67億元,去年同期該值則為369.49億元。顯而易見,今年二季度地產公司的現金流呈現繼續(xù)惡化態(tài)勢。

  值得注意的是,“招保萬金”無一例外的經營性活動現金凈流量均為負值,其中現金流最為緊張的保利地產,上半年經營性現金流凈流量達到-233億元,萬科緊隨其后,經營性現金流凈流量為-95億元。

  記者還注意到,開發(fā)商債務狀況壓力有強化趨勢。根據聚源數據統(tǒng)計,2010年半年報86家上市公司帶息債務/全部投入資本平均值為48.26%,分別較一季度(45.38%)和2009年末(42.98%)上升了近3個百分點和7個百分點。

  并且,統(tǒng)計數據顯示,今年上半年86家上市公司的資產負債率中位數為65.1%,也較一季度上升了1個百分點。

  與此同時,受信貸政策收緊,以及開發(fā)資金壓力影響,7月以來有許多開發(fā)商高息發(fā)債,這從另一側面反映出開發(fā)商資金需求。

  其中,7月世茂發(fā)高息債5億美元,票面利率9.65%;遠洋地產發(fā)可換股證券9億美元,票面利率8%;8月碧桂園發(fā)行高息債4億美元,票面利率10.50%;8月合景泰富發(fā)行高息債2.5億美元,票面利率12.50%。

  “如果未來銷售依然低迷,資金回籠不暢,開發(fā)商還要還債息,資金壓力就會加大,盈利能力也會下降!盨OHO中國董事長潘石屹曾向記者如是說。

  舉債擴張 前景不樂觀

  事實上,根據聚源數據統(tǒng)計,86家上市公司的2010年半年報顯示,開發(fā)商流動比率、速動比率等考查房企經營風險的主要指標仍均處于合理水平:速動比率中位數為0.66,流動比中位數為1.9。

  流動比率、速動比率是用來衡量企業(yè)短期償債能力的,其數值越高,意味著企業(yè)短期償債能力強。一般來說,流動比率>2并且速動比率>1,意味著資金流動性好;1.5<流動比率<2 且 1>速動比率>0.75,資金流動性一般,但也不錯。

  記者注意到,今年一季度末和去年末124家上市公司速動比率中位數分別為0.63和0.61;流動比率中位數分別為1.88和1.84,這說明調控之下房企經營風險的主要指標,不但強于2008年金融危機時期,還較一季度有所改善。

  “類似遠洋地產等還在高價拿地的房企屬于激進型,未來其資金壓力、盈利能力,以及風險都更令人擔心!标愱烧f。

  記者注意到,遠洋地產一方面高息融資,一方面在北京、上海等城市高價拿地,確是調控下逆市擴張的“主力軍”之一。

  但是,對于遠洋地產的運作,資本市場沒有跟著叫好。相反,近日花旗表布報告指出,遠洋地產中報總體毛利率下降4個百點至25%,加之其土儲成本較高毛利潛在受壓,由此下調了今、明兩年每股盈利預測值。與此同時,摩根大通、高盛、瑞信、交銀國際均給遠洋地產以“中性”評級,預示著投資者對類似開發(fā)商潛在擔憂。

  其中,瑞信認為,遠洋地產積極買地或導致潛在虧損,這說明投資者對于樓市調控和市場風險均有清醒的認識,因此樓市不會重蹈去年覆轍,而會進入深入調整期。

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【編輯:位宇祥】
 
直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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